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商业招商计划书（精选14篇）
日子在弹指一挥间就毫无声息的流逝，我们又将接触新的知识，学习新的技能，积累新的经验，该为接下来的学习制定一个计划了。拟起计划来就毫无头绪？以下是小编为大家整理的商业招商计划书，仅供参考，希望能够帮助到大家。
一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92 ，地下室23498.97 ，框架剪力墙结构，主要柱距6.3―8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500―1000 ）、特色餐饮（500 ）、医疗门诊（300 ）、银行（500 ）、家居装饰等配套性商业服务。
本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。
三、商业定位
3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的'综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。
四、租售价格定位
根据周边同等项目比较：
本项目商业租金定位
一层：30元/ /月
二层：20元/ /月
负一层：10元/ /月
备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。
本项目商业售价定位
一层：均价6500元/
二层：均价4000元/
五、招商对象及招商策略
1、招商对象
负一层：
物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务
一层：
银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务
二层：
美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、娱乐、创业办公
2、招商策略
总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。
先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。
一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。 负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。
六、招商媒体策略
1、媒体选择
适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
2、各大媒体的优点、缺点分析；
3、媒体组合
七、招商物料准备
1、招商手册/单页
2、租赁协议、销售协议
3、商业平面布局图
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
（一）项目自身的市场定位；
（二）项目所在地的消费状况；
（三）商和发展商的自身资金情况；
（四）拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
（一）招商谈判的特点
1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
（二）招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、坚持平等互利的原则
2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、第一承租户的选择确保租金的来源。
5、第二需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、第三需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（二）准备谈判的依据
1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；
3、选定谈判方式；
4、确定谈判期限。
（三）组成谈判小组
1、挑选谈判小组的成员；
2、制定谈判计划；
3、确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的'主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。
一、招商的目的及流程：
（一）招商主要的目的：
快速回笼资金，缓解压力
快速建立营销网络，占领市场
锻炼队伍，总结经验，提炼市场运作模式
（二）招商的流程：
组建招商工作组→整体招商方案设计→建立信息库（数据库）→广告创意媒体选择发布→1次信息处理（来函来电）→工作信息处理（书面回复）→发出会议邀请→召开招商会议（签约）→督促履约→款到发货→档案移交（招商人员转给协商人员）→协销、督导工作开始
二、 招商应注意的6个因素
（一）确定招商目标定位
招商第一步就是要做好自我定位，搞明白我是谁，我为谁，我能做到什么。
1．产品定位
见策略篇和内容篇
2．资金定位
绿金有多少钱又准备拿多少钱攀亲，是关键，关系前期招商和后期招商连续，要量力而行，而不是人有多大胆地有多大产，希望能够持续而稳定地进行招商。因此需要同财务部门进行密切配合，对招商预算在先，因此根据内容需要拟定一个招商预算表
3．网络定位 ：
我们所拓展的通路网络是单招省级经销商还是地、市、县级经销商一起招，经销商是越大越好还是适可最好，是全面开花还是重点精确打击。
我个人认为应该采取小区域范围内招商：以县作为最大招商面积，允许有实力的经销商包揽几个县。经销商着重选择发展型中小经销商，因为他们在拥有一定资金的前提下，对公司产品的认同度非常高。
（二）掌控招商关键环节
招商是项系统复杂的大工程，事项多、时期长、投资大，核心强化的是细节。细节包括：
招商目标定位
经销商标准确定
评选经销商策略
邀约步骤
招商掌控（包括投资、终端、服务等掌控）
招商培训辅导
招商政策
招商书制定公布
合同权利义务、签约规范
招商会筹办
媒体广告计划
招商费用预算
利润分配统筹（人员激励）
经销商手册汇编
单位时间铺货率
目标销售量
串货管理
欠账追款方法
违约处理
风险规避机制等
这些招商细节必须准备就绪，缺一不可，滞后也不行，且必须了然于胸，随时掌控。
（三）打造招商执行力
描绘再美好的招商理想，制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。从一定角度而言，执行力是绿金招商最大的软肋。执行力的核心强化言必行，行必果，推行招商负责制，目标到位，责任到人，谁的担子由谁挑，层层分解，层层落实，慢一步怎么办，少一步怎么办，错了又怎么办，要令行禁止，使执行充分有效，招商才能结出硕果。
打造招商执行力的另一个关键配套措施是构筑服务于经销商的手把手教模式，即营销专家辅导模式并提供操作方案，因为目前众多的农资经销商普遍对市场营销无概念，对专业培训和讲座非常认同：
二批商怎么拉动
农民怎么引
促销怎么推
渠道怎么护
串货怎么控
使经销商有了信心，整个代理产品才能联动起来。招商执行力最忌剃头担子一头热，而必须厂商两手硬，才是招商的硬道理。
（四）厘定经销商标准
招商就如找对象谈恋爱结婚生子，非常重要。经销商的厘定择用，关系到后期招商政策的制定执行、分销网点覆盖目标市场的密度、销售目标业绩，乃至今后的经销商辅导与支援、激励、控制等工作的进展。通常经销商厘定主要内容有：经销商原则、选择条件、判断标准以及经销商调查、评定与甄别等。
（五）规避招商风险
招商是项复杂的`系统工程，从招商之始，机会与挑战，成功与失败就交织并存。一个精明的厂家招商伊始，就应未雨绸缪，及早应对，建立招商风险预警机制，防患于未然，而不是亡羊补牢。招商风险主要有：产出比严重失衡、储备资金匮乏、新产品受欢迎率低、倒流串货、赖账欠款、经销权争议、商家怠工、不可抗拒事实以及其他合同预见的风险等。
创建规避招商风险机制就要针对招商风险中的具体问题因时（地）制宜，对症下药。规避招商风险还特别强调后招商。一些厂家往往急功近利，想一口吃成胖子，为一时失利所吓倒，就草草散架，在快到项目成功临界点时功亏一篑。因此后招商主旨是毅力、恒心、评估、修缮，修正前期招商失误，继续推进招商。
（六）写好招商书
佛靠金装，人靠衣装。招商书是绿金一个对外信息窗口，代表绿金的形象，写好招商书，是成功招商的又一前提。招商书不空谈、不粗糙，讲求实效、专业对口。
三、招商的对象
针对行业内和行业外同时招商，行业内的叫经销商，行业外的叫代理商；经销商主要走销量，代理商主要建网络。下面将经销商和代理商的差异列表：
序号 比较内容 经销商 代理商
机构性质 拥有合法经营资格的绿金 可以是绿金，也可以是个人
取酬方式 赚取进销差价（经营利润） 赚取佣金（工资或提成等）
负责经营的品种 多品种、多品牌经营 一般不经营竞争品牌
对商品的拥有权 拥有商品的所有权 不拥有商品的所有权
经营自主性 自主经营 受供货商指导和限制
对供货商的付款方式 货款两清、赊销、代销等 售后回款
招商签约时付给供货商的资金性质 货款或保证金（若是货款，则可以不保证退货） 保证金
开辟市场的前期投入（广告费、促销费等） 经销商、供货商都可能负担，或按比例分担 由供货商负担（尤指广告费，代理商自愿负担除外）
对经营的品牌所承担的责任 贸易特征明显，利润至上，对品牌责任心较小 除赚取佣金外，还需承担树立和维护品牌的责任
供货商对其考核指标 销售量 市场质量和销售额
淘宝商城作为目前天津乃至国内后发优势的经营项目以其物美价廉的物品而备受广大消费群体认可，现阶段基本确定了以外贸服装，精品饰物市场为主体的设计与规划。
为使项目的整体开发获得成功，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺租赁销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。
第一部分 项目运营总体方案要点
一、项目的宗旨、意义
在流通产业中，零售商业的发达程度是衡量一座城市区域市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域关键环节。
服装业是世界性的永久不衰的朝阳产业随着时代的发展和人们审美观念的变革，服装在人们生活中的重要位置愈加显著，五彩缤纷的服装早已成为展示城市风采的流动风景，衣着水平往往是衡量一个国家文明程度与人民生活质量的重要标志。毫不夸张的说，服装是一个城市的“名片”，更是一个国家活力与希望的象征。
服装零售是流通产业中的重要课题，服装零售业的兴旺发达有利于降低消费者成本，有利于服装产业发展，有利于培育服装品牌。
天津市的服装零售产业立足滨江道大胡同地区面向全市，在全市的服装市场格局中具有举足轻重的地位。然而长期以来零散小店遍布大街小巷质量参差不齐，消费者得不到信誉保障，没有良好的管理及定位。淘宝商城处于南开区中心位置附近大学、写字楼、IT商城、居民区密集人流集中但缺乏服装百货零售区域，对于弥补商城的区域不平衡，填补了南开区服装百货零售产业空白。
淘宝商城铺位超过60个，可安排就业人员近2-3百人，这对于在经济形势严峻，失业人员增多形势下缓解政府安排就业人员压力具有积极意义。同时进一步促进民营经济发展，扶持服装百货零售产业和流通业发展。
二、淘宝商城运营要点
1.充分发挥地域的优势，形成清晰的商业定位。鲜明特色和独特个性是企业可持续发展的重要手段，必须在塑造经营特色上寻求新的突破，才能形成自身独有的优势和永恒竞争力。创建“淘宝”文化，用三创精神（创业、创新、创顾客价值）武装企业员工的头脑。
2.服装文化是活力源泉，市场需求是服装市场发展的基本动力，那么服装文化的不断创新与传播才是服装市场生生不息的火力。
3.连锁经营是现代商城的必由之路，信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。我们要把“淘宝商城”做成品牌市场，面向全市发展连锁加盟店，变产业经营为产业经济与资本运营结合的经营模式。产业经营是资本经营的物质基础和前提条件，资本经营是产业经营的深化延伸和必需手段，把握原则：纯粹的产业经营过于单一，难以取的超常规发展，而纯粹的资本经营又过于冒险，难以形成稳固的实业基础，甚至形成泡沫经济。成功策略应当是产业资本与金融资本相结合、产业经营与资本经营互动，形成产业经营―资本经营―产业经营的良性循环。
4.引导入场的服装零售企业用高新技术武装服装百货产业，创造多元化的服装文化，不断满足客户个性化需求。现代服装业渴求在更高的平台上“华山论剑”。21世纪商业是大市尝大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业和服务业的统一，更是数量商业和服务商业的统一。适应现代服装业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑的市场需求。
三、淘宝商城的经营策略要点
1.“放水养鱼”政策。“淘宝”的经营策略，是一种双赢的策略，即“放手养鱼”的抵租金政策，允许二手租金与商场租金之间存在巨大的剪刀差即“蓄水养鱼”的政策。铺位租赁权有较高的转让费，以保证商家在“淘宝商城”搞经营能得到较高的回报，获得稳定的、持续的发展，反过来又促进市场持续稳定的健康发展，共同把市场做大做强。
2.低价格策略，淘宝商城的价格一定要低于白堤路家乐福附近、海光寺附近、八里台附近、鞍山道周边地区等其它地方商城店铺的价格。
3.多变化创新策略。款式新、变化快。在淘宝商城，服装更新能力要相当强。经营者要做到平均每周推出新装新款。
4.经营服务档次不断提高。要推出外贸精品与时尚齐步，尽快产生品牌效应。“淘宝商城”定位在精品与时尚并驾的商城，在全方位服务上造人气，聚财气（逐步引入银行联名卡、POS终端、自动查询系统、IP电话、宽带、网站建设等）。
基于对淘宝商城现有各种要素综合平衡和判断，目前拟定位在：集外贸精品服装、小百货、个性饰品销售为一体的具有区域优势的专业服装百货市场。这是可行的，是现实的，有前途的。
5.首先要不遗余力地“造市”，把“市”做大。搭起一个“大舞台”，经营者去“表演”。创造市场引导市场，力争创建自己的媒体阵地。 淘宝商城网站，按照现代物流思想优化业务流程。实现传统的管理模式、经营模式向现代化的管理模式、经营模式的根本转变・高频率的信息发射平台・商务管理工具・产品三维展示技术的应用；
四、淘宝商城的总体规划要点
商业总体规划
时尚服装城：时尚、前卫、个性主题城，统一装修、统一管理。主要经营“流行服装、鞋类、皮具、饰品等个性小店。
业态规划的思路：
根据项目本身的建筑形态集体量进行规划
根据业态之间的'相互补充、影响的因果链进行业态优化
根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合
按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择
依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础
根据项目的开发运营策略进行总体规划
业态的整体定位说明
从前到后依次进行业态整合及优化，以提升项目人气，拉动市场消费，塑造项目品牌为主。
第二部分 淘宝商城招商策略
招商是商城投资收益的实现形式，一个商城投资项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商城投资商来说，掌握商城的招商特点有利于商城项目的运作成功。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商城的发展，招商将会扮演很重要的角色。一个商城投资的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的兴旺奠定坚实的基石。
要积极地为本项目寻求最佳的盈利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现盈利的持久化与最大化。
在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的为啥中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业。
一、计划明年的招商工作目标初步为以下几点：
1、提升自己的业务水平，多学习，多与本部门人员交流，探讨相关的招商知识及部门工作;
2、与同行业人员多交流，探讨摸索，创新招商知识;
3、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进;
二、尽可能多的增加预备客户资源
1、真诚礼貌的接待好上门的有意向客户及考察团体。
2、到台商聚集的城市收集客户资源，学习别人的成功招商案例，吸取别人失败的教训，从而成就自己的工作。
3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。
三、稳固目前现有台商，同时引进其他主流品牌厂家
1、眼睛不能仅仅放在新的投资上，也要服务好已有企业厂商，逢年过节为他们送去我们的问候，积极解决他们的企业实际问题，让他们有到家一般的感觉。
2、结合部门实际情况，更多的了解及引进其他有意向或主流品牌厂商，尽可能稳定目前现有的企业厂商，同时形成稳定的发展态势。
3、相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。
四、积极的`去推广本市开发区，使其能被更多的台商所熟知
1、抓住一切可以和台商企业交流沟通的机会，让他们了解德州经济开发区，向他们介绍现行的多项优惠政策。
2、市里或区里有什么活动项目，及时的、尽可能的联系自己所知道的所有台商，邀请他们来开发区实地考察。在新的一年里，积极主动的开展招商工作，使自己的业务能力得到更多的锻炼和提升，也使自己的工作能有更多的优秀成绩。
通过工作计划的实施，切实的提高工作效率，发挥个人的主观能动性，高标准要求自己，争取为台办招商工作的开展贡献自己的力量。
一、招商原则
根据本次招商的策略制定相关谈判原则及操作规程。
二、招商策略
依靠原有品牌在市场的造成的强大势能，轻松赢得经销商的信赖。
楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。
严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
店铺采取定价租赁制，并采取高端价位。
店铺招商策略打破以往只是招商为目的的墨守成规的局面。
与政府有关部门合作，打出公益事业牌，并与此同时设立定期的文化艺演活动。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段提升天河城广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、基本实施方案
定位的基本依据
①品牌形象决定原则
天河城在历年的经营模式与商业策略中形成了固有的品牌形象，这是其它商场所不能轻易改变的事实，但在稳定的形象地位中，还要善于挖掘与改变，随着社会的前进，潮流的更新，不断调整经营方式，使其始终保留“年轻化、时尚化、高档化”的定位，做现代购物中心的楷模。
②互补原则
在现有的天河城购物中心内，已有的产品以高质量、高服务标准来稳定顾客；不断推陈出新，打造购物商城新概念，为广州人打造高质量的生活方式。
③业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。
④商圈扩大原则
因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个天河城附近区域，扩大服务半径和商圈，吸引更多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
商业活动（略）
五、商城布局
天河城ＭＡＬＬ定位为高档商业中心，招商客户群为：
1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；
2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一、二层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
三、四层：手机、家电及高科技产品。
五层：餐饮。
六层：娱乐休闲。
2、配套项目
A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、肯德基、日本寿司、茶叶店、酒吧。
六、人员配备计划：
1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的`是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、有利益：
一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92 ，地下室23498.97 ，框架剪力墙结构，主要柱距6.3―8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500―1000 ）、特色餐饮（500 ）、医疗门诊（300 ）、银行（500 ）、家居装饰等配套性商业服务。
本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。
三、商业定位
3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的.综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。
四、租售价格定位
根据周边同等项目比较：
本项目商业租金定位
一层：30元/ /月
二层：20元/ /月
负一层：10元/ /月
备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。
本项目商业售价定位
一层：均价6500元/
二层：均价4000元/
五、招商对象及招商策略
1、招商对象
负一层：
物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务
一层：
银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务
二层：
美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、娱乐、创业办公
2、招商策略
总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。
先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。
一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。 负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。
六、招商媒体策略
1、媒体选择
适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
2、各大媒体的优点、缺点分析；
3、媒体组合
七、招商物料准备
1、招商手册/单页
2、租赁协议、销售协议
3、商业平面布局图
一、总体思路
按照市委市政府科学发展总体战略，牢牢抓住国家政策机遇，发挥我市区位优势、旅游资源优势和特色农产品资源优势，以休闲农业、现代果业和现代养殖业为重点，以引进旅游服务项目、标准化基地建设项目和农产品深加工项目为着力点，以引进大项目、高科技项目和外资项目为主攻方向，坚持“引进来”和“走出去”相结合，加大农业招商引资力度，努力实现农业招商引资工作的新突破。
二、工作目标
通过实施招商引资，加快发展休闲农业，加强农业基础设施建设，扩大现代农业标准化生产基地规模，增加对农业农村的投入，加快新农村建设步伐。20xx年的招商工作重点是：争取年内谈成1个总投资约7亿元的大型商贸服务项目，引进1个总投资约1000万元的畜牧养殖项目，1―2个总投资不低于1000万元的标准化生产基地建设项目或农产品深加工项目。20xx年争取农业项目和扶持资金重点是：省现代农业生产发展资金―苹果产业项目，拟争取省级财政资金600万元。省生态农业与农村新能源示范县建设项目，拟争取省级财政资金300万元。省级以上农业产业化龙头企业贷款贴息项目，拟争取省级贷款贴息资金200万元。
三、重点招商项目和建设内容
（一）金穗广场项目。由济南瑞阳实业有限公司与宏祥贸易有限公司合资开发建设。项目建设地点是原市种子公司和裕华汽修厂，建设计划是将包括原种子公司土地以及向东至裕华汽修厂的土地整宗连片开发，建设大型商贸城（银座集团股份有限公司的.连锁超市）和休闲娱乐广场，计划总投资7.2亿元，其中，一期投资资金3.4亿元，二期投入资金3.8亿元。争取20xx年上半年签订合作协议，下半年完成相关手续办理和地表清迁工作，并开始一期工程建设。
（二）宝益德生物肥项目。利用我市的港口资源优势，依托和圣农业新技术开发有限公司的生物有机肥加工项目，与马来西亚嘉华国际有限公司、宝益德（马）有限公司合作，引进马来西亚的资金、设备和技术，利用马来西亚丰富的棕榈仁粕（生产棕榈油的副产品）资源，通过生物菌种发酵生产优质生物有机肥料。项目建设地点是大辛店镇和圣公司生物肥厂，计划总投资2000万美元（包括技术和设备投资），争取20xx年下半年签订合作协议，年底开工建设。
（三）加农养殖公司项目。通过昊林果蔬有限公司引荐客商，建设200头种猪和5000头生猪养殖场。项目建设地点初定为大辛店镇母官都村，建设内容主要包括生猪养殖场和生态农业种植基地，预计建设面积500亩，计划总投资2000万元，已经达成初步合作协议，计划20xx年初开工建设，年前建成生猪养殖场。
（四）现代苹果种植基地项目。通过果品经销总公司引荐，采取农超对接的方式，由华润万家连锁超市推荐合作伙伴，投资建设现代苹果种植基地，待达产后苹果直供华润万家超市。项目建设地点初定在北沟镇徐家集片附近，建设现代矮砧集约栽培苹果种植基地500亩以上，计划总投资1000万元，争取上半年达成合作意向，邀请客商来蓬考察，下半年签订合作协议，年前开工建设。
四、外出招商时间安排
（一）20xx年1月，到济南省农业厅产业化处、生态处、规划处和省果茶站，汇报20xx年工作计划和项目建设思路，争取各处支持，引进苹果产业、生态农业和龙头企业贷款贴息等项目和其他农业项目。
（二）20xx年4月，到济南，与济南瑞阳实业有限公司负责人会谈金穗广场项目，争取达成合作意向，签订合资协议，推动项目早日开工建设。
（三）20xx年6月或7月，到马来西亚，与xx国际有限公司、宝益德（马）有限公司会谈生物肥项目，落实合资方式，签订合作协议，并邀请客商来蓬考察，争取早日开工建设。
五、具体推进措施
（一）加强组织领导。将招商引资工作作为全年全局各项工作的重中之重，成立农业局招商引资工作小组，由一把手任组长，局党委成员和局属各单位负责人为成员，加强组织领导，加大督导力度，切实增强工作紧迫感、责任感和使命感，全力以赴做好招商引资工作。
（二）落实责任目标。对照全市招商任务分解情况，层层分解落实招商引资工作任务，采取定目标、定责任、定时限、定效果的方式，形成一个项目、一名责任领导、一支工作队伍、一个推进方案、一套考核办法的长效工作机制。
（三）突出优势产业。围绕我市苹果产业、葡萄与葡萄酒产业、畜牧养殖加工业和水产品加工业四大农业主导产业，发挥产业关联和配套支撑优势，进一步细化招商措施，在项目投资导向与本地产业发展的结合点上寻找机会、抢抓机遇，有的放矢地开展工作。
一、基本情况
（一）招商引资
1―6月份，全区共签订招商引资合资合作项目45个，合同利用外资17.66亿元；实际到位外资10.02亿元，占年度计划目标的52.74%；固定资产投资7.64亿元，占年度计划目标的52.69%。上半年全区新批外资项目1个，合同利用境外资金480万美元，占年度计划目标的16%；实际利用境外资金630万美元，占年度计划目标的46.7%，其中608万美元有待商务部的确认。
（二）对外经贸
据海关统计，1―5月份全区完成外贸进出口1183万美元，占年度计划目标的45.5%，同比增长83.1%；其中出口完成781万美元，占年度计划目标的31.5%，同比增长23.2%；进口完成402万美元，占年度计划目标的335%，同比增长3250%。外派劳务完成29人次，占年度计划目标的58%，同比增长30%；完成海外营业额47万美元，占年度计划的53.4%，同比增长17%。
预计1―6月份，全区共可完成外贸进出口1310万美元，占年度计划目标的50.4%，其中出口可完成923万美元，占年度计划目标的38.5%。
（三）运行特点
1、大项目比重明显增加。在今年以来引荐的项目中，1000万元以上工业项目有36个，其中超过5000万元项目4个，亿元以上项目3个，分别占全部项目的57.78%、8.9%和6.7%。
2、项目转化速度明显加快。今年引荐申丰水泥、华泰染织、伟力三期工程、春光织造等39个项目开工建设，天龙针织、丰源金属制品、中达运输等8个项目已投产运营，开工率和投产率分别达到86.7%和17.8%，达到历年最好水平。
3、各类招商和贸易活动成效显著。今年以来，我区先后自行组织和参加上级在杭州、香港、西安、济南和枣庄等地举办的各类招商和贸易活动9次，均取得了显著成效。其中，在杭州招商会上，邀请到会客商56人，其中境外客商12人，洽谈签约项目21个，合同（协议）利用市外资金9.2亿元，超亿元项目3个，即江苏鹏飞集团投资1.2亿元的机械加工项目正在进行设备的安装调试，马来西亚客商投资1.2亿元的刺绣加工项目和中锦实业投资1亿元的电子芯片项目已完成厂房规划设计，马上将动工兴建。
4、小分队外出招商得到强化。为进一步充分发挥小分队招商的优势，调动小分队招商的积极性，区政府制定了《区直招商引资小分队管理办法》，从小分队的组成、职责、经费、任务到管理、考核和奖惩都作了明确规定。我区多次大型招商活动之所以取得较大成果，均与会前小分队的活动密不可分。
5、外贸进出口大幅度增长。今年1―5月份我区进出口较去年同比增长83.1%，外贸出口龙头企业作用充分显现；进口是去年同期的32.5倍，增长速度为历年之最，我区对外开放水平进一步增强。
6、利用境外资金进展缓慢。由于国家对利用境外资金采取了新的统计方法，审核程序更加严格，而外商多不常驻我区，不能及时提供上报所需资料，致使我区利用境外资金工作进展缓慢。
二、主要工作措施
（一）明确目标，强化措施
为确保全年招商引资和对外经贸工作目标的完成，首先，局党组在年初就在市里下达任务目标的基础上，结合我区实际，确立了年度工作计划，全年计划完成合同外资额46.16亿元，其中合同利用境外资金3800万美元；到位外资额25.68亿元，其中，固定资产投资19.26亿元，实际利用境外资金2230万美元；全区完成进出口总额2600万美元，其中出口2480万美元，进口120万美元。同时，将任务目标层层分解，下达到各镇（街）、区直各部门、各企事业单位，并制定了外出招商和贸易洽谈活动计划。
其次，组织召开了全区对外开放和招商引资总结表彰大会，总结了2004年度的招商引资和对外经贸工作，表彰了取得显著成绩的24个单位和72名先进个人，对82个项目兑现资金358.3万元，其中区级项目14个，奖金197.1万元。同时，安排部署了今年的招商引资和对外经贸工作。
三是先后起草了《开发区大项目建设工作的意见》等文件，被区委、区政府采纳并下发，对我区大项目的引进和建设起到了巨大的推动作用。同时，重新整理、规范了我区的《优惠政策》、《奖励办法》和《鼓励企业扩大外贸出口创汇优惠政策》等，编制了新的中英文版《投资指南》和中韩文版《投资指南》，使招商引资和对外经贸政策措施不断充实完善。
（二）履行职能，创新工作
一是加强项目库建设。今年，我们以促进产业结构调整优化为目标，围绕利用外资提升改造传统支柱产业，开发引进新材料、生物医药、电子信息、高科技农业等高新技术产业，筛选出63个项目，重新编印了《项目册》。
二是突出小分队招商。今年，区委、区政府决定，我区除参加上级举办的各类投资贸易洽谈活动外，一般不再举办大型招商活动。因此，为充分发挥招商小分队机动灵活、针对性强、成本低的优势，我们在编印了包括日本、韩国和国内发达地区近540名客商的《峄城区重点客商名录》和《外商关心的热点问题答复》的基础上，对全区招商小分队组成人员进行了辅导、培训，以使他们尽快奔赴目标区域，瞄准重点客商，主动出击，具体洽谈，落实项目。
三是积极采用其他有效的招商方式。在坚持和改进全民招商和政府组团招商的基础上，灵活采用网上招商、以商招商、产业链招商和中介委托招商等形势，提高了招商效率，增强了招商效果。
四是精心组织各项活动。对每次招商和贸易活动，我们都超前谋划、精心组织、认真筹备、落实活动的每一个环节，确保了每次活动的圆满成功。
五是加强对签约项目的督导、调度。今年以来，我们加强了对签约项目的督导和调度力度，督促项目单位盯紧、粘住、靠上外商，在提供优质服务的基础上，促使项目尽快转化，提高了项目的开工率和投产率。同时，我们加强了对外商投资企业和外贸进出口企业的调查、研究，帮助企业（项目）解决在生产和建设过程中遇到的困难和问题，加快在建项目建设进度，促其尽快投产运营，促使企业加强管理、提高效益，不断发展壮大。
六是切实做好统计上报工作。对各镇（街）、区直各部门、各企事业单位的招商引资和外经贸工作进展情况，我们采取了“月调度、季通报”制度，在备齐各种数据、资料及时上报的同时，我们对今年以来新签约项目实行月调度项目进度的方式，及时掌握项目建设情况，以便采取相应的措施，促使项目尽快转化。
（三）加强管理，强化服务
一是结合保持共产党员先进性教育活动，在机关内部掀起了学习热潮。通过学习“三个代表”重要思想、党的十六大、十六届三中、四中全会精神等，提高了全体人员，尤其是党员的'政治觉悟。在学习中坚持理论联系实际，坚持以学习促进工作，坚持边学习、边整改等一系列措施，提高了本单位的整体政治素质和工作热情。
二是机关作风得到进一步改善。今年上半年，局党组根据实际工作需要，对班子成员分工进行了调整，重新修订了《机关内部管理规定》，提高了工作效率。服务承诺制、首问负责制、限时办结制等制度得到不断完善和全面落实。同时，外商投诉中心积极为外商服务，上半年接到外商投诉案件1起，经过工作人员的努力，保护了外商的利益，受到了外商的好评，促进了我区经济发展环境的进一步好转。
三是继续实行班子成员帮包企业（项目）责任制。今年，在对班子成员进行分工调整的同时，明确了7名班子成员帮包8家企业（项目）责任制。他们采取定期或不定期的方式，到企业进行现场调研、指导，帮助、协调解决企业（项目）在生产、经营和建设过程中遇到的难题。佳龙陶瓷项目由于外商不能派员筹建，而委托我局负责筹建，我局派一名专职科级领导具体负责，该同时始终蹲在工地，不分节假日、星期天，为该项目的建设奔波，促进了该项目的建设。
四是各项工作均取得较好成绩。今年以来，机关内部安全生产、计划生育、信息调研、人事劳资、档案管理等工作均有了新起色，尤其是计划生育工作，明确了1名计生专干，对机关育龄妇女全部纳入档案管理，并对男职工配偶情况进行了统计。同时还出台了相关的政策、措施，使我局的计划生育管理工作迈上了新台阶。
三、存在的问题和不足
今年上半年，我单位各项工作虽然取得了较好成绩，但距区委、区政府领导的要求和与其他兄弟单位相比，还存在一些差距和问题。
一是招商引资项目中大项目、高科技项目、利用境外资金项目少；
二是外贸出口企业少、产品单一，产品档次、科技含量和附加值低；
三是利用境外资金进展较慢，利用境外资金水平低；
四是项目转化慢，建设周期长；
五是机关内部管理还有待进一步规范，工作人员素质也需进一步提高等等。以上这些问题和差距，我们在今后的工作中将尽快制定出切实可行的措施进行整改。
四、下半年工作打算
（一）组织筹备好赴外招商活动
目前，我区赴韩国、澳大利亚招商活动已基本准备就绪，同时，还将组织好赴美国、台湾等地的投资贸易活动。另外，我们将精心组织好第六届枣洽会的前期工作，做好客商邀请、会务筹备、资料准备等工作。
（二）督促、指导小分队外出招商
在督促、指导小分队赴各地的同时，为他们提供所需资料，并对其工作情况进行督导、调度，促其能够做到有的放矢、满载而归，为峄城的经济发展作出新的贡献。
（三）督导调度已签约项目进展情况
对今年以来签约的项目进行督导、调度，加快项目转化速度，促使意向转化为协议，协议转化为合同，合同尽快落地建设，在建项目尽快投产运营，已投产项目不断增资扩股、发展壮大。
（四）加强对外商投资企业和外贸进出口企业的调查、研究。
对外商在生产生活中遇到的问题，及时给予帮助，尽快予以解决，切实为外商搞好服务，营造良好的经济发展环境。同时，加强外商投诉中心的作用，切实为外商解决难题。
（五）做好项目资料的收集、整理和上报
进一步做好招商引资项目，特别是利用境外资金上报所需资料的收集、整理和上报工作，按照“月调度、季通报”制度，明确上报所需资料的标准，特别是利用境外资金资料要达到商务部的要求，确保全年招商引资和外经贸工作各项目标的完成。
（六）严格考核认定和奖惩兑现
年底，我们将严格按照《考核认定办法》的要求，对照标准严格审核项目资料，认真查看项目现场。同时，按照《奖励办法》建议区委、区政府对其进行奖惩兑现。
一、项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目――句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二、产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的.定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三、交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四、SWOT分析：
1、S――优势
(1)地段――离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
(2)交通――项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
(3)口碑――项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
(4)物业――项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
(5)配套――配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
(6)品牌商家入驻――一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W――劣势
(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O――机会
(1)经济因素――股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
(2)政策因素――国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
(3)市场因素――随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
(4)区域发展――本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。
(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T――威胁
(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五、岗位职责：
(一)、部门本职：
1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
(二)、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
5、资料管理：对本部资料进行管理;
6、工作协调：协调与公司各部门的关系;
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;
8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;
(三)、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
(四)、工作要求：
1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作;
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;
3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。
一、考核内容
（一）工业项目：
新办独资、合资企业，在考核期内固定资产（包括出让土地、厂房、设备及配套设施，下同）投入达到200万元以上的；以增资扩股、股份转让或以兼并收购方式盘活现有企业，且在考核期内新增固定资产投入达到200万元以上的。
（二）农业项目：
引进从事农业种植和养殖业的，在考核期内固定资产投入达到100万元以上的（各级政府投入除外）。
（三）第三产业项目：
引进旅游、商贸、服务等第三产业项目（房地产项目除外），在考核期内单个项目固定资产投入达到500万元以上的（各级政府投入除外）。
（四）金融部门：
发放半年期以上的贷款，当年贷款增量达到500万元以上的。
二、奖励标准
（一）招商引资中介人的奖励标准：
工业项目按固定资产投资总额的2‰给予奖励，其它项目按1‰给予奖励。
（二）乡镇办区和市直部门招商引资的奖励标准：对招商引资计划目标在5000万元以上并完成计划的，给予招商引资额1‰的奖励；对招商引资计划目标在5000万元以下并完成计划的，给予招商引资额0.5‰的奖励；超额完成任务的，对超额部分给予2‰的.奖励；未下达招商引资计划目标但有招商引资额的单位，给予招商引资额0.5‰的奖励。
（三）引进贸易企业和争取国家无偿项目资金的奖励办法另行确定。
（四）金融部门新增贷款的奖励标准：按当年贷款增量的0.5‰予以奖励。
三、约束措施
（一）对未完成招商引资计划目标的责任单位进行通报批评，其单位“一把手”年度考核不能评为优秀等次。连续三年未完成计划目标的，调整主要负责人工作岗位。
（二）对本级财政预算单位未完成招商引资计划目标的，调减其下年度预算经费0.5%；完成数未过半的，调减其下年度预算经费1%；完成数为零的，调减其下年度预算经费2%。
（三）垂管单位招商引资计划目标的完成情况，向其上级主管部门通报。连续三年未完成计划目标的，建议其上级主管部门调整主要负责人。
（四）对没有成立招商引资工作专班，没有招商引资措施，没有认真开展招商引资工作，招商引资项目为零的计划目标单位，除执行上述约束措施外，由市监察局对其单位主要负责人诫勉谈话。
四、考核方法
（一）招商引资实行年度考核，截止时间为每年月底。
（二）由市招商局牵头，组织市统计局、市绩考办、市监察局成立考核专班。考核专班要坚持实事求是原则，并将考核情况报市政府审定。
（三）各招商引资责任单位要提供被考核项目的协议书、法人代表身份证、营业执照副本复印件和固定资产投资的相关合同和付款凭证。新增贷款项目由市金融办提供考核情况。
一、招商引资主要工作开展情况
（一）完善工作体制机制
一是健全工作机制。成立由团主要领导任组长，团场副职领导副组长，经发办牵头，有关部门为成员的招商引资工作领导小组，建立周调度、月总结和项目联络员制度，全面负责招商引资工作的推介、谋划、对接、审批和跟踪服务。
二是实施产业链招商。围绕团场农副产品优势资源，重点开展棉纺，农产品冷链、加工、储运等方面招商引资，以延伸产业链、提升附加值。
三是优化招商服务。认真落实兵师招商引资工作部署，坚持“招商引资是第一要事，用第一要事保障发展第一要务”的方针，秉承“营商环境是发展第一竞争力”的意识，不断优化投资环境，科学谋划项目，及时外出拜访企业，热情接待企业咨询回访，加快项目审批办结进度，有力推进项目落地落实，服务到一线、办公在现场，帮助企业解决好实际困难，让企业有更多归属感。
四是扩大招商渠道。利用大数据、网络、多媒体、视频推介等方式加大宣传力度，开发利用有效资源，推进“以企引资、以民引资、以商招商”，营造全团党员干部群众、各行各业参与招商，社会各界积极招商的社会氛围。
（二）抓好招商引资项目
一是抓好项目建设。在建项目4个，投资总额0.88亿元，形成实物量投资0.49亿元，其中已入库项目4个，投资额0.88亿元，形成实物量投资0.49亿元。入库项目中，新建项目1个，同比增加1个，投资额0.3亿元，形成实物量投资0.1亿元。
二是推进项目洽谈。上半年外出精准对接企业14家，洽谈项目13个，签约项目9个，计划总投资5.47亿元，涵盖工业、农业、农副产品加工等多个领域，其中亿元以上项目1个，主要是新建（轧花、种籽、肥料、蛋白加工车间）综合建设项目。截止本月，新签约已落地项目3个，形成实物量投资0.1亿元，项目履约率100%。当前重点跟进促签约项目3个，分别是投资1亿元农产品储运、保鲜、物流项目，0.6亿元的商业服务楼建设项目，投资0.2亿元的加油、加气综合服务站建设项目。
三是做好项目储备。今年以来深挖潜力，重点谋划招商引资项目13个，总投资7.65亿元，其中一产项目3个，投资额1.68亿元，占总量22.0%；二产项目7个，投资额4.77亿元，占总量62.4%；三产项目3个，投资额1.2亿元，占总量15.7%。针对本团经济特点，计划开展农业农机和农副产品加工产业链招商，将前往山东、浙江、广东等地区开展专题推介。
（三）加强招商队伍建设
一是制定《20XX年招商引资工作实施方案》，明确任务目标，划出专项经费，为招商活动及项目服务提供资金保障。
二是吸纳懂经济、会管理、善沟通、具有开拓意识的.机关事业单位成员充实招商引资工作领导小组，形成优势互补、协调配合，具有较强凝聚力、战斗力的招商队伍。
三是建立项目联络人制度，对引进的每一个项目确定1名对接责任人。每周召开1次工作例会，研究新情况、解决新问题。
二、存在的主要问题
（一）招商方法和手段还不够，多以传统方式进行招商活动。招商信息多是领导、朋友介绍和客商找上门的，没有建立起有效的信息网。
（二）团场自主为项目配套能力不强，正常“七通一平”都缺乏资金满足项目需求。
（三）项目储备还不足，服务意识不强。今年多是新洽谈签约的项目，前期手续办理缓慢，而且只是给予项目单位进行指导，没有做到贴身服务、亲自为项目单位跑手续，造成项目一直未落地见效。
（四）部分企业有投资意愿，但资金未到位，项目一直未落地见效，导致今年不能按原计划完成任务。如：商服楼项目资金迟迟未到位，无法完成资产购置；物流园项目涉及原有项目手续不全，原有企业破产等因素推进缓慢。上述两个项目已从我团项目库中删除，但仍会继续跟踪项目，争取有新突破。饲料加工项目也是因为资金不到位，未取得土地使用权，造成项目停滞。
三、下一步工作计划
（一）坚持学习经济、产业优惠政策，增强招商引资小组成员的政策水平、业务素质和服务能力。
（二）充分发挥独特的区位优势，重点促进商贸仓储物流项目尽快落地见效。
一、组织领导
为确保20xx年驻点招商工作取得实效，成立市驻点招商工作领导小组，负责开展驻点招商工作任务。
组长：
副组长：
马xx市经济技术合作局局长
成员单位：市经济技术合作局，经济技术开发区、兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市经合局。
协助单位：发改委（金融办）、市工信局、市科技局、市国土局、市农牧局、市商务局、市规划局、市旅游局、市工商联，市政府驻北京办事处、市政府驻上海办事处、市政府驻深圳办事处。
二、驻点招商人员
驻点招商小分队由领导小组确定一名处级干部带队，各招商主体单位分别选派1―2名专职招商人员组建驻点招商小分队各单位招商小组成员一经确定，不得随意更换，驻点招商小分队人员全年驻点不少于5次，每次不少于10天。
三、驻点招商区域
各招商主体单位于20xx年2月15日将驻点招商计划（包驻点地区、驻点城市、工作计划）上报市经合局。各招商主体单位驻点招商计划一经确定，应在20天内开展工作。各招商主体单位驻点招商区域应根据各自的产业定位和园区特色确定重点驻点招商地区，原则上一个区域驻一个单位。市经合局对口区域分配如下：
1、长三角地区驻点对口单位：市经合局合作处
2、珠三角地区驻点对口单位：市经合局综合处
3、京津唐地区驻点对口单位：市经合局项目处
4、成渝经济区驻点对口单位：市经合局办公室
四、主要工作任务及职责
各驻点招商小分队要紧紧围绕我市产业发展的重点领域和各辖区优势特色产业，广泛联系、扎实工作，全面完成各项任务。
1、在驻点地区通过当地经合局、商会和其它相关组织、部门及其它关系，与社会、企业广泛联系，积极联络对优势产业具有投资意向的客商和企业。
2、努力提高市在驻点招商区域的影响力，做好市优惠政策、产业资源优势的宣传工作，积极对外推介招商项目。
3、认真调查研究、收集整理、汇报驻地及周边地区经济发展动态、投资导向和各种招商项目信息，并及时向市经合局反馈情况。
4、每次驻点拜访企业不少于5―10家，要达成一定数量的`合作意向或完成本单位的部分招商任务。
5、各县（市）区、开发区的驻点招商小分队向市经合局集中反馈获取的不符合自身产业定位的投资项目信息，必须上报市经合局备案，市经合局综合平衡整理后推荐到符合落户条件的市内其它地区。
6、每次驻点结束后5天内向自治区招商局及市经合局递交书面工作情况汇报，包括驻点地区有价值的经济发展动态、投资导向及项目信息（工作情况汇报中要写清拜访客商姓名、单位、地址、职务和联系方式以及企业的经营范围，有无外出投资意向等），并提出下次对接工作意见。
7、完成市委、市政府，派出单位和市经合局交办的其它工作。
五、工作要求
1、各驻点招商单位要提高思想重视程度，认真组织，选拔业务熟、素质高的精兵强将开展驻点招商工作。
2、各招商主体要尽快紧密结合产业发展规划、园区发展定位、龙头企业产业链，组织策划一批对接度较强的大项目、好项目。每个县（市）区项目库必须有30个以上项目，编订一本项目册，每个项目有一本项目建议书或可研报告，以提高驻点招商对接成功率。
3、各驻点招商小分队要紧紧围绕我市“十二五规划”产业发展的重点领域和各辖区优势特色产业开展广泛的对外联系推介，促使我市优势特色产业发展壮大。
4、各驻点招商小分队在驻点招商过程中要互通信息，客商资源共享，投资项目要符合优势产业和园区定位，避免恶性竞争，形成全市招商一盘棋。
一、本项目招商计划书市调工作
市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。
我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。
对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：
1、项目招商计划书调查目的
这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。
2、项目招商计划书调查方法
这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。
3、项目招商计划书预定客户群选择
这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的.初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。
二、地段分析
1、区域地段的过去与现状
区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。
其中，主要内容包括：
（1）宏观地段分析
（2）中观地段分析
（3）微观地段分析
（4）城市印象分析
（5）交通环境分析
2、未来在城市结构中的位置
项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）项目区域在未来城市结构中的变迁
（2）项目区域在未来城市结构中的地位
（3）区域更新改造对项目区域长短期影响
三、项目招商计划书项目区域市场分析
1、项目招商计划书中市场形势分析
区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。
项目招商计划书其中的主要内容包括：
（1）相关物业市场供应分析
（2）相关物业市场需求分析
（3）现有竞争项目分析
（4）潜在竞争项目分析
（5）市场空间分析
四、项目招商计划书中市场定位工作
1、项目招商计划书中客户群定位
根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）区域客户群分析
（2）目标客户群分析
2、项目招商计划书中亚客户群定位
不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）亚客户群定位
（2）亚客户群类群分析
（3）亚客户群经营行为分析
3、项目招商计划书中产品定位
由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）商业规划概念
（2）产品概念
（3）物业风格建议
（4）设施配套建议
（5）环境特征建议
（6）租售价格定位建议
五、项目招商计划书中租售策略建议
结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）租售模式建议
（2）租售程序建议
第二阶段商业概念设计
一、项目招商计划书中商业概念设计
1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；
2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；
3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；
4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；
5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；
6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；
7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；
8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；
9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。
二、项目招商计划书中招商策划
以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：
1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位
由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。
其中，主要内容包括：
（1）招商及销售总体计划建议
（2）招商及销售策略计划建议
（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）
2、项目招商计划书中定价策略
对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。
其中，主要内容包括：
（1）分阶段价格策略
（2）项目平均定价
（3）竞争性价格策略
这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。
其中，主要内容包括：
（1）竞争对手策略分析
（2）项目竞争优劣势分析
第三阶段商场物业、设施管理前期介入
一、项目招商计划书中服务范围
（一）前期管理筹备工作
1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。
2.提供各排水系统布置和预理参考建议。
3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。
4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。
5.提供消防系统设施布置建议。
6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。
7.配合销售部门订定物业管理收费标准。
8.制定物业验收、移交、交付使用程序。
9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。
10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。
11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。
12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。
二、项目招商计划书中服务内容
（一）行政人事
1.筹建管理中心
2.制定招聘计划，参与员工选聘。
3.制定管理费预算。
4.制定楼宇交付使用的各项流程。
5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。
6.制定各部门管理制度、各项表格。
7.制定员工上岗培训计划。
8.对各部门员工进行上岗培训。
9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。
（二）项目招商计划书中财务
1.制定财务制度。
2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。
3.定期制定各项预算支出。
4.定期作好各项税务安排。
（三）项目招商计划书中工程
1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。
2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。
（四）项目招商计划书中与租户的关系
1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。
2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险
3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。
4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。
5.本公司通过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。
三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用
（一）顾问工作时间
根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：
（二）顾问工作费用
1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币xx万元整（RMB）。
2、商业策划顾问费为人民币xx万元整（RMB），服务期暂定为半年。
3、招商佣金：按相等于出租面积x个月租金之金额计算。
4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币xx万元整（RM），服务期暂定为x个月。
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