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洛阳多人购买商铺出租，正常运营6年没收到租金，开发商已破产
www.163.com 2024-07-26 22:43极目新闻记者 曹雪娇
近日，来自河南洛阳的多名业主向极目新闻记者爆料，十多年前，他们曾在洛阳市洛龙区中原康城商场购买商铺，并签署协议。协议规定，商铺由开发商成立的管理公司代为运营，管理公司定时向业主返还租金。
不过，自2015年后，多名业主发现，虽然商场正常运营，但是商场的管理公司未按时向他们返还租金。其间，开发商公司宣布破产，并进入了破产程序。
直到2021年，在多部门协调下，业主们拿回商铺管理权，并成立业委会，重新招商经营，但他们2015年至2021年这6年的租金仍没有着落。
由当地法院指定的破产管理人介绍，在业主未收到租金的那几年，该商场确实在正常运营，商户们曾将租金交给协议之外的其他管理公司。至于这些公司与之前开发商成立的管理公司是什么关系，还需要进一步调查。
负责此事的律师表示，按目前的情况，业主们只能等开发商破产清算后，等待债权分配。但开发商目前的资产不多，业主们或许拿不回多少钱。
业主：购买商铺后出租，几年拿不到租金
洛阳的裴先生告诉极目新闻记者，2005年，他在中原康城商场购买了几处商铺，总面积超140平方米。该商场的开发商为洛阳康都置业有限公司(下称“康都置业”)。
裴先生介绍，他是第一批在该商场购买商铺的业主，所选商铺的楼层、位置都不错，购房总价超过90万元。
购买后，裴先生得知商铺可由中原康城药业有限公司(下称“康城药业”)代业主运营，这样业主便不需要操心商铺的招商、租赁问题。之后，他与康城药业、康都置业签署了委托经营管理协议书以及委托经营管理补充协议书。裴先生为甲方，康城药业为乙方，康都置业为丙方也是担保方。
协议书显示，2007年至2017年，裴先生的商铺委托康城药业经营。其间，业主裴先生同意康城药业对商铺进行转租，且不限制转租的次数。康城药业按季度向裴先生支付回报金，裴先生不得参与商铺的经营管理。若康城药业连续三个月无法向裴先生支付回报金，康都置业负连带责任，代康城药业向业主支付相关款项。
业主与中原康城签订的委托经营管理协议书(图源：受访者供图)
极目新闻记者了解到，上述的经营模式是一种房地产销售策略，被称作“返租销售”模式，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。此前，全国多省都出现过这种销售模式。此事中，代经营商铺的康城药业最初也由开发商公司康都置业持股设立。
2007年，中原康城商场开始运营后，裴先生和其他业主都按时收到了回报金，他们也称其为租金。后来，该商场还引进了某知名家具品牌，并发展成为当地客流量不错的商场之一。
但到了2015年4月，裴先生发现未收到第二季度的租金，他向商场财务室询问未果。因之前从未出现过拖欠租金的情况，且商场里的商铺一直在正常经营，他以为过段时间公司情况或将好转还钱，便没多想。但直到一年后，他还是没收到租金。
业委会：上千名业主多年租金不知去向
2016年，裴先生将康城药业、康都置业告上了法庭。判决书显示，经洛阳市洛龙区法院审理，康城药业向裴先生赔偿相应回报金及违约金，并限定康城药业在判决生效后十日内将商铺还给业主。
“判决书是2016年12月底发的，2017年起商铺应该还给我。但实际上，从2017年到2021年，我并没有拿回商铺。”裴先生称，这期间商场里的商铺一直正常运营，但他一直没有收到过租金，商场管理公司的办公室也人去楼空。后来，商铺业主们还曾围堵商场要说法，但均以维权失败告终。这些年，他家商铺的损失超过40万元。
直到2021年，在相关部门主导的协调下，业主们重新拿回了商铺，又成立业主委员会和新的运营公司，重新引入新家居品牌。商场重新修整之后，再次开业。
业委会成立后，重新开业的商场(图源：当地媒体报道图)
据业委会工作人员同时也是商场业主之一的张女士介绍，商场上千名业主都和裴先生的经历相似，除洛阳本地人外，还有不少附近省市的业主。她自己当时也和康都置业、康城药业签的十年代运营协议，从2015年起没收到过租金。令他们生气的是，直到2021年前，商场的商铺一直在正常经营，商户们也一直在正常交租金。
“如果商场经营不善关门倒闭了，我也认了。但商场明明正常运营，我们却没收到租金。到底谁把这6年的租金拿走了?我们想把这件事搞清楚。”张女士说，业委会也委托了律师，经律所初步粗略估算，此前相关责任方欠她的租金超过30万元。
张女士称，不少业主和裴先生一样，在收不回租金后选择起诉开发商公司与代运营公司。但因商场引入新家居品牌时，又设立新的代运营公司与到期业主签协议，加上原来的康城药业也发生过法人变更，因此业主们当时各自起诉时起诉的被告有几个，判决结果也有差别，“不过大家都没要回这几年的钱。”
据张女士提供的一份裁定书显示，曾有上千名业主与康城药业、康都置业公司签订委托管理协议书，但当时的商场实际是由开发商康都置业运营。
上述民事裁定书还显示，康城药业曾表示，2006年-2008年，开发商康都置业为规避当时的《商品房销售办法》，即开发商不得以自己名义对外出租房屋的规定，便以康城药业名义与业主签订委托经营协议书，康都置业为担保人。实际上，康城药业的经营范围不包括房屋租赁，其本身是开发商康都置业为销售商铺和转租商铺并牟取利润的一种方式。
破产管理人：商户租金交给其他公司了
据业委会所请的王楚雄律师介绍，2016年，当地法院裁定开发商康都置业破产重整，但公司没有重整成功，最后转为破产清算。不少业主在公司申请破产之后起诉，按照相关法律，公司破产后，公司剩下的资产将被集中管理，清算时按照债权分配。所以此时业主应及时申报债权，再起诉是没有意义的。
“本案中，有业主起诉了康城药业公司，但这个公司其实只能算‘壳’，没什么资产。”王楚雄律师表示，目前洛阳市人民法院已经指派了新的破产管理人，协助业主处理此事。
洛阳市中级人民法院工作人员介绍，关于此案，相关情况已告知负责的破产管理人。
洛阳市人民法院已经指派了新的破产管理人，协助业主处理此事
上述民事裁定书显示，约半数商铺业主已向开发商康都置业公司管理人申报了债权，但该公司的破产财产尚未分配完毕，也不排除有债权人在破产财产分配前补充申报。综合全案事实分析，考虑康都置业公司破产等实际情况，由众多业主通过分配破产财产的方式公平受偿。
对此，王楚雄律师介绍，康都置业目前留下的资产不多，且该公司还有其他大的债权人，如果等债权分配，业主们可能拿不回多少钱。
负责此案的破产管理人对记者介绍，他于2022年接手此事，从接手后的情况看，开发商康都置业确实符合破产条件，公司确实资不抵债。他们向商场商户了解得知，在业主没有拿到租金的那几年，商户们也在正常交租金，不过是向几个不同的公司交租金。其中有商户的缴费凭证显示收款方为一家建材公司，并不是与业主签代运营协议的公司，但这家建材公司是否与康都置业有关、共收了多少租金，资产管理人与法院都无权调查，需要警方介入。至于目前业主们所涉及的租金金额，暂时还不清楚。
“我们做了努力，将这些情况反映给法院了，法院这边也向警方移送案件了，不过还未接收。”该资产管理人称，若查到相关公司的人员存在违法犯罪行为，就可以直接追究相关人员的法律责任。如果能将钱追回，也可以向业主返还租金。
业主们认为，此事的处理陷入僵局，他们不知道该继续找哪些部门介入处理，也不知道租金能否讨回。
极目新闻记者联系涉事商场所属社区，工作人员表示知晓此事，并介绍说，此前为了解决该商场的租金问题，相关部门协助业主成立了业委会，可联系业委会进行了解。
该商场所属街道办多名工作人员介绍，具体情况居委会工作人员及业委会工作人员更清楚，至于业主们下一步该向哪些部门反映此事，待其汇报后进行答复。截至发稿，记者未收到相关回复。
责任编辑：戴丽丽_NN4994
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